【案情】

　　　　原告林某某与被告黄某某于1995年12月26日签订协议一份，约定林某某将其位于岑溪市梨山路（原城北路）、拥有合法农村宅基地使用权（土地证号为岑集建（95更）字第00001055—2号，面积49.64m2）、并已建成的水泥钢筋楼房作价34000元转让给黄某某,林某某交付该集体土地使用证交给被告黄某某，黄某某自行办理过户手续，林某某从旁协助。在原、被告各自已履行交付义务且黄某某搬进该房屋居住后，因该房屋所涉及土地属集体所有，经双方多发努力直至2006年仍未能办妥过户手续。2006年5月原告与被告协调：既然办理不了过户手续，应终止上述转让协议，各自返还原物。被告却以地皮涨价为由，要求原告多给10万元才搬出房屋。经原告一再催促被告均以上述理由不收款、不搬出。原告经请求镇人民调解委员会调解无果。遂将被告诉至法院，要求法院认定协议无效，并被告搬离原告所属上述争议房屋。

【焦点】

　　　　审理中，原告认为其与被告协议转让的房屋是建在集体土地上自有房屋，因违反国家关于集体土地禁止转让的规定，协议自始无效，应按无效合同处理，故应各自返还原物。被告却辩称买卖房屋是双方真实本意体现，且房屋所有权已自原告交付时转移，产权登记不是合同生效的要求，只是物权变动的要求，所以，双方转让协议是有效的。请求法院据有关法律、法规及民俗惯例驳回原告的起诉请求并判令原告依法无条件继续履行双方购买房屋协议。

　　　　原告与被告买卖的是建筑在集体所有土地上的房屋，而按照法律规定，集体土地不得转让，集体宅基地不能转移到集体组织外的他人。

【辨析】

　　　　1、对于原、被告签订的买卖房屋协议效力问题：笔者认为：本案中,虽原被、告以协议约定只对其所有的房屋转让给被告，但因“地随房走”原则[1]，该房屋所占用的土地使用权应随之转移，因此，原、被告双方的房屋转让还实质还包含了房屋所占土地使用权的转让。但我国《土地管理法》等相关法律法规明确规定，属集体土地使用权不得买卖、转让，宅基地等使用权变更也只限于本集体小组成员内。所以，原、被告双方争议房屋所占集体土地使用权是不得转让的；同时，被告作为城镇居民，本非原告同集体小组范围成员，其在签订协议后的数十年中亦未取得该集体组织成员资格，其无合法理由取得该宅基地。综述，原、被告房屋转让协议明显违反我国土地等有关法律法规强制性规定，应属无效合同范畴。

　　　　2、对于被告关于地皮涨价要求原告多补10万元才搬的说法：根据我国合同法第58条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原、被告作为智能健全的成年人，均知道该房屋所占土地为集体土地还签订协议进行转让，双方均有过错，现既然协议被认定无效，则应按照法律规定双方各自返还财产。对于案件审理的过程中，被告诉称因交纳房款损失资金使用权要求原告补偿，原告却辩称被告居住其房屋数十年要求被告支付租金的问题，基于无效协议，同样适用双方过错原则各自承担，双方均无须再行补付。

【告诫】

　　　　小城镇广大购房购地者，根据国家《土地管理法》、《物权法》等有关法律规定，集体土地使用权不得进入二级市场进行流转，乡村集体宅基地使用权的取得、行使和转让也仅仅限于集体成员之间，不得任意对外流转。欲在小城镇、乡村购房购地者要严格遵守国家《土地管理法》、《物权法》等有关法律规定，防止事后无法维权。