案情：

　　　　苏玉华与周杏梅系夫妻关系，因建房租金不足，于1998年7月31日向杨革平提出借款人民币14万元，杨同意后，双方签订一份《抵押借款协议》，苏玉华、周杏梅以融水镇南溪路巷19号房屋作为抵押，协议签订后，双方即到融水县房管所办理了房屋抵押手续，融水县房管所发给了《房屋他项权证》。1998年8月4日杨革平将人民币现金14万元交付给苏玉华、周杏梅夫妻，苏玉华、周杏梅夫妻即写了借条给杨。但还款期限过后，苏玉华、周杏梅夫妻仍不履行还款义务。

　　　　之后，杨革平起诉到人民法院，经人民法院依法审理作出判决：被告苏玉华、周杏梅夫妻共同偿付原告杨革平借款14万元及利息12909.25元，并承担诉讼费6073元，二被告互付连带责任。判决生效后，苏玉华、周杏梅未自动履行，杨革平向本院申请强制执行。

　　　　执行过程中，由于被执行人苏玉华、周杏梅无钱予以履行，人民法院拟将位于融水镇南溪路巷19号的房屋拍卖。案外人陈国安提出书面执行异议：主张申请人杨革平的房屋抵押权无效！理由是：陈国安已于1998年1月20日以4 7000元的价格购得原属于苏玉华、周杏梅共有的位于融水县融水镇南溪巷19号房屋，双方签订有《房屋买卖合同》，只是因为苏玉华系陈国安亲家关系，所以陈国安在购买房屋后，不主动办理房屋变更登记过户手续，不要求房屋交付使用，房屋产权、土地使用证仍让苏玉华、周杏梅持有，并让周杏梅于1998年1月22日以自己的名义向融水县建设局申请重建，未办理过户手续。后经查明陈国安所提出的事实属实。

分歧：

　　　　针对案外人陈国安提出的异议，主要有两种不同的意见：

　　　　观点一：认为案外人陈国安的异议成立，申请人杨革平的抵押权无效。理由是陈国安已经把苏玉华、周杏梅位于融水县融水镇南溪巷19号房屋买下，虽然未办理变更登记手续，但该房子至少是有争议的财产，按照《中华人民共和国物权法》第一百八十四条的规定，所有权、使用权不明或者有争议的财产，不得抵押。

　　　　观点二：认为案外人陈国安的异议不成立，应裁定驳回。理由是陈国安虽然已经买下了苏玉华、周杏梅位于融水县融水镇南溪巷19号房屋买下，但并未办理变更登记手续，苏玉华、周杏梅仍是该房子的所有人，并且苏玉华、周杏梅与杨革平之间的抵押借款已经办理了房屋抵押手续，其抵押是合法有效的。

评析：

　　　　笔者同意第二种观点，认为案外人陈国安提出的异议不成立。

　　　　一、《中华人民共和国物权法》第九条明确规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”由此可见，《物权法》对不动产物权效力规定以登记为生效要件。同时，根据《物权法》第一百八十五条的规定“设立抵押权，当事人应当采取书面形式订立抵押合同。”按照融水县融水镇南溪巷19号房产的登记现状该房《房产所有权证》登记在周杏梅的名下，1998年1月申报重建是以周杏梅的名义申请；1998年7月向申请执行人杨革平借款并抵押登记的《房屋他项权证》上的房屋所有权人也是苏玉华、周杏梅，并办理了抵押手续，申请执行人杨革平作为善意第三人对位于融水县融水镇南溪巷19号房屋依法享有抵押权。

　　　　二、陈国安与苏玉华、周杏梅系亲家关系，陈国安买受房屋后，不主动办理房屋变更登记等过户手续，不要求房屋交付使用，仍然让周杏梅居住，仍以周杏梅的名义申请重建，陈某安的行为视为放弃了该房屋所有权的主张。

　　　　三、根据《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”据此规定可知，《物权法》对不动产的合同效力规定不以登记为生效要件，由此可知，案外人陈国安与苏玉华、周杏梅之间的《房屋买卖合同》是合法有效的，但并未发生物权变动。对于自己的损失，案外人陈国安可以通过合同之诉寻求救济，要求苏玉华、周杏梅承担违约责任，以弥补自己的损失。