[案情]

　　　　原告岑承善乐业县幼平乡渡口村一组村民，被告石洪平为幼平乡幼里村二组村民。双方诉争的房屋位于乐业县幼平乡幼里村公所街二队，房屋所在地是乐业县幼平乡幼里村分配给被告石洪平的宅基地，《集体土地建设用地使用证》登记的土地使用权人为石洪平。2006年8月23日，石洪平与岑承善签订《房屋转让协议书》，约定：“石洪平将此房屋转让给岑承善长期使用，转让补偿金为78000元。此地基和房屋要确保无任何纠纷，如因此产生纠纷给岑承善带来直接和间接损失的，由石洪平负完全责任并承担相应后果。该协议双方共同遵守，如有违约由违约方付给另一方违约金10000元。”协议签订后，岑承善于2006年9月1日支付38000元购房款、40000元地基款共计78000元给石洪平。石洪平将房屋及《集体土地建设用地使用证》交付岑承善，岑承善入住该房屋。诉争房屋的《集体土地建设用地使用证》至今登记在岑承善名下，未变更。2011年6月29日，该房屋的相邻户韦烟在建其自家房屋时，以被告占用了其宅基地空间为由，强行将被告转让给原告的房屋二楼飞檐割掉17厘米，后紧靠该房砌墙建房而发生纠纷。原告认为被告不按《房屋转让协议书》中的协议积极履行义务解决纠纷，其行为已经违反《房屋转让协议》中约定的义务，诸诉至法院，请求1、解除原、被告签订的《房屋转让协议书》；2、由被告返还原告购房款38000元及房屋地基款40000元；3、由被告向原告支付违约金10000元。那么，本案应当如何判决？

[分歧]

　　　　意见一是《房屋转让协议》违反《中华人民共和国土地管理法》关于宅基地使用权的相关规定，协议无效，原告的诉讼请求不应得到支持。

　　　　意见二是《房屋转让协议》属双方真实的意思表示，且已实际履行，本案应视被告是否构成违约依法判决。

[评析]

　　　　笔者同意第一种意见，《中华人民共和国土地管理法》规定：宅基地属于农民集体所有；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据上述规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。石洪平与岑承善所签订的《房屋转让协议书》的买卖标的物不仅是房屋，还包括相应的宅基地使用权。岑承善并非乐业县幼平乡幼里乡幼里村村民，石洪平与岑承善签订的《房屋转让协议书》违反我国现行土地管理法律、法规、政策之规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定该合同无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。石洪平因《房屋转让协议书》取得岑承善购房款及地基款78000元，岑承善因该协议取得石洪平的房屋，双方应当互相予以返还财产。由于《房屋转让协议书》无效，岑承善要求解除协议，由被告返还78000元地基、房屋款和承担违约责任的诉讼请求应当不予支持。

[判决]

　　　　依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第十条、第六十二条第一款、第六十三条，《中华人民共和民合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决如下：

　　　　一、被告石洪平与原告岑承善2006年8月23日签订的《房屋转让协议书》无效；

　　　　二、原告岑承善将位于乐业县幼平乡幼里村公所街二队原向被告石洪平购房的房屋退给被告石洪平；

　　　　三、被告石洪平将购房款及地基款78000元退还给原告岑承善。