【案情】

　　　　20年代初，李树德夫妇(已故)在田东县思林镇坛乐村渡口屯建造一栋砖瓦结构三开间房屋。夫妇二人先后生育李亮培、李合培、李发培三个孩子。李亮培与李妈莲结婚后生育李翠莲、李翠扬、李少标。李合培、李发培于60年代初外出参加工作，没有回家居住，至今已长达四十余年。房屋一直由李亮培一家居住。1954年，田东县人民政府颁发的土地房产所有权证确权房屋共有人为李亮培（1993年去世）、李妈亮（1971年去世）、李妈莲、李合培、李发培、李翠莲、李翠扬。李翠莲、李翠扬于80年代相继出嫁成家。2002年12月23日，李亮培的儿子李少标未经房屋其他共有人同意，将渡口屯的房屋以8000元的价格卖给堂叔李林培，并签订契约，但双方一直没有办理土地（宅基地）使用权批准登记过户手续。2004年8月18日，李少标因车祸去世。李合培、李发培、李妈莲、李翠莲、李翠扬五人获悉李少标将房屋出卖，遂于2005年联名向田东县人民政府提交了一份《关于申请办理变更宅基地使用权问题的报告》，认为他们与李少标之子李增均有权继承先祖父的遗产，要求田东县人民政府注销李少标的宅基地使用证，变更为李增和李合培、李发培、李妈莲、李翠莲、李翠扬六人共有。报告请求未果后，李合培、李发培、李妈莲、李翠莲、李翠扬五人便以原告身份于2005年7月向法院起诉李林培，要求确认李少标与李林培房屋买卖无效，并将讼争房屋恢复原状后返还给他们。法院审理后，驳回李合培等五人的诉请。李合培等五人不服一审判决提出上诉，二审判决后，李合培等五人不服，提出申诉。经重审，李合培等五人的诉讼请求再次被驳回。李合培等五人不服上诉至百色市中级人民法院。

【分歧】

　　　　百色市中院经审理后，形成两种不同的处理意见：

　　　　第一种意见认为，房屋买卖行为有效，应驳回原告的诉请。

　　　　第二种意见认为，房屋买卖行为无效，应支持原告的诉讼请求。

【评析】

　　　　笔者赞同第二种意见。理由如下：虽然我国进行了一系列的土地改革，土地已实行社会主义公有制，成为全民所有制和劳动群众集体所有制，即国有土地和农村集体土地，但李合培、李发培、李妈莲、李翠莲、李翠扬作为原讼争房屋合法的所有权人，其土改拥有的房屋宅基地所有权已转化为合法的宅基地使用权。李林培在与李少标进行房屋交易时，未征得房屋其他共有人的同意和事后追认，亦未办理相关的农村宅基地使用权转让批准过户手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第三款“农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。”之规定。本案中，李少标持有的地号为060401010的土地登记和土地使用者为“李少标”的东集用（2000）字第396号《集体土地使用证》已被田东县人民政府于2010年8月20日，以东政处〔2010〕5号作出处理决定予以注销，而李林培与李少标进行房屋买卖时又未办理农村村民住宅用地转让批准手续，违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”的规定，因此，李林培与李少标的房屋买卖关系应属无效民事行为，双方间应当相互返还购房款和房屋及宅基地。但鉴于原房屋出卖人李少标已死亡，原审第三人李秀生等人表示放弃继承和参与诉讼权利，故应由本案的权利主体主张承担返还购房款的义务。李林培在其与李少标的房屋买卖关系被确认无效后，应当恢复房屋原状返还原物。其在法院审理本案期间，擅自拆下讼争房屋，并在一审法院已作出书面通知其保持房屋原状，不能擅自拆房重建或施工的情况下，仍将讼争房屋全部拆除并起建为二层半砖混楼房。对此，李林培应当承担相应的民事过错责任。故原告李合培等五人的诉请于法有据，理由充分，应予支持。

【判决】

　　　　二审法院依照《中华人民共和国土地管理法》的规定，判决：确认李林培与李少标的房屋买卖行为无效；由李林培将坐落于田东县思林镇坛乐村渡口屯原讼争房屋恢复原状后返还给李合培、李发培、李妈莲、李翠莲、李翠扬；由李合培、李发培、李妈莲、李翠莲、李翠扬将购房款8000元返还给李林培。