[案情]

　　　　肖某于1996年向李某购买位于宾阳县武陵镇北宁街60号的宅基地用于建房。双方约定，北宁街60号房屋后门和定安街31号房屋（李某所有，与60号房屋后门相对向）后门之间留出3.5米宽的土地用作两间房屋的通行和采光，双方均不能占用、占让。2007年3月，肖某将宾阳县武陵镇北宁街60号的宅基地和房子一起转让给施某，李某作为在场人也在转让《房契》中签名。2008年，李某不经施某同意，利用北宁街60号和定安街31号的后墙作屋墙，在3.5米通道里搭建简易房屋养鸡。2009年12月，李某又将简易房屋改建成砖墙结构的房屋用作厨房，永久占用。李某的行为导致施某居住的北宁街60号房屋后门不能通行、不能通风、不能采光和排水。施某对李某的行为多次提出异议，并申请宾阳县武陵镇人民调解委员会调解，因双方分歧太大调解不成。后施某起诉至宾阳县法院，请求法院判决被告李某拆除宾阳县武陵镇北宁街60号房屋后门和定安街31号房屋后门通道上的建筑物，恢复北宁街60号房屋后门通道原状。

[分歧]

　　　　受理本案过程中，对本案是相邻关系纠纷还是地役权纠纷，法院有不同的认识：

　　　　第一种意见认为，原告施某和被告李某之间的纠纷，属于相互毗邻的不动产所有人因通行、通风、采光和排水所产生的纠纷，应定为相邻关系纠纷。

　　　　第二种意见认为，被告李某为增加自己房屋后门空地的使用价值，而占有、使用、收益、处分该空地，限制原告施某对该地的权益，应定为地役权纠纷。

[评析]

　　　　笔者同意第一种观点，理由如下：

　　　　第一，本案争议的标的是通行、通风、采光和排水的权利。相邻关系纠纷，是指两个或两个以上相互毗邻的不动产的所有人或使用人，在行使不动产的所有权或使用权时，因相邻各方应当给予便利和接受限制而发生的权利义务关系纠纷。地役权纠纷是指以他人土地供自己土地便利而使用的权利所产生的纠纷。本案3.5米通道，肖某与李某约定用作两间房屋的通行和采光，双方均不能占用、占让。在肖某把其房屋转让给施某时，该约定也随之转移。根据《民法通则》第八十三条的规定：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系，给邻方造成妨碍或损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。”

　　　　第二，本案所涉及的3.5米通道，属于公共通道。与李某和施某相毗邻房屋，亦是留有3.5米的通道，可以说该3.5米的通道属于公共通道。而相邻关系纠纷和地役权纠纷的区别在于：1、性质与产生原因不同。相邻关系是法律规定的，属于所有权的一部分，其成立与对抗第三人无须登记。地役权因合同约定而产生，属于用益物物权，其对抗第三人非经登记不具法律效力。2、相邻关系与地役权在法律制度中的作用不同。相邻关系是法定的对土地间利用关系的一种最小限度的调节，它并没有超越所有权的范围，至多是所有权的扩张；而地役权则是在这种最小限度的调节之外的一种更广泛的调节，主要依当事人间的意思表示而成立，对于相邻关系具有弥补其不足的作用。3、相邻关系与地役权在有偿或无偿、存续期间上不同。相邻关系中，相邻权由法律直接规定，除非权利人行使权利给邻人造成损失，相邻权人行使权利是无偿的；地役权的有偿或无偿则属于意思自治范畴，双方可在契约中自由约定。另外，地役权的存续期间，也可任由当事人约定，并得设定永久地役权；而相邻关系的存续期间是法定的。根据《物权法》第八十四条的规定：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。本案中，虽肖某与李某订立宅基地转让合同时明确约定该3.5米通道用作通行和采光，双方均不能占用、占让。假设肖某与李某没有就该通道的用途作明确约定，购买李某和肖某房屋的施某都无权妨害对方享有截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻权。

　　　　综上，本案应定为相邻关系纠纷，而不是地役权纠纷。