近年来，物业管理服务纠纷随着房地产业的快速发展，已成现代国家的一个重大社会问题。桂林市叠彩区人民法院通过对本院三年来受理的物管纠纷案件进行调查分析，从实证角度理清案件产生的原因，提出解决对策，为今后进一步做好物管纠纷案件的审判探索出路。

　　　　一、物管纠纷案件的主要类型及特点

　　　　（一）类型

　　　　2009年至2011年，叠彩法院共受理各类物管纠纷案件160件，主要有三种类型：

　　　　1、物业管理服务费纠纷。这类案件最多，共152件，占95%。具体包括物业服务企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显而引发的纠纷；物业服务企业扩大收费范围、提高收费标准、重复收费引发的纠纷；未签订物业服务合同，但业主事实上接受了物业服务引发的管理费追偿纠纷。

　　　　2、物业服务企业侵害业主权益纠纷。这类案件居第二，共7件，占4.38%。具体包括物业服务企业提供的服务不符合合同约定而引发的纠纷；在物业管理服务区内设有车位收取了停车维护费用，车辆丢失或损毁时引发的赔偿纠纷；物业服务企业怠于行使管理服务职责，致使物管区域发生火灾、水灾、坍塌事故，造成业主人身或财产损害而引发的纠纷。

　　　　3、代收代缴相关费用纠纷。这类案件最少，只有1件，占0.6%。具体包括业主拖欠支付物业管理企业已代其缴纳的水电费、燃气费等，物管企业向业主追讨不成采取停水停电停气给业主造成损失而引发的纠纷。

　　　　除此之外，叠彩法院课题调研中，还总结了由物业服务企业的管理资格及物业服务合同效力和因物业服务标准所引发的两种并不多见的纠纷。

　　　　（二）特点

　　　　调研证明，物业服务管理中产生的纠纷，往往不是单一和独立存在，同样体现着事物发展的多面性，主要彰显三个特点。

　　　　1、追索物业服务费为主。从上述统计的结果看，这类纠纷案件占到了绝对比值。说明目前城市物业管理行业还处在发展初期，业主维权意识不高。

　　　　2、案件事实简单，但涉及的法律关系相对复杂。从涉及的法律关系看，既可能涉及业主与使用人的关系、业主或使用人与物业公司的物业合同关系，又可能涉及到房地产开发商与物业公司的关系、业主委员会与业主大会的关系等等。

　　　　3、多为系列案件，易引发群体性纠纷。这类案件中业主们集中在同一区域，接受相同的服务，一旦与物管公司产生矛盾，业主间很容易结成天然的利益同盟。如果案件处理不当就可能引发群体纠纷，甚至成为新闻媒体和社会关注的焦点，不利于社会稳定和谐。

　　　　二、物管纠纷产生的主要原因

　　　　针对物业服务纠纷频发、多发的原因，叠彩法院课题组通过桂林人论坛网发布网络调查问卷，向160名各小区业主和8家物业服务企业求索实证，结果如下：

　　　　（一）物业服务企业方面的原因。业主认为物业公司：1、物业服务态度不端正，甚至恶劣的24人，占15%。2、物业公司管理不科学、不到位96人，占60%。3、物业公司交接不到位、工作不完善的18人，占11.25%。4、物业费收取不合理、收费较高的120人，占75%。5、物业公司对乱占公共用地管理不善的25人，占15.625%。6、其他原因的10人，占6.25%。

　　　　（二）业主方面的原因。物业公司认为业主：1、不履行交费业务的8家，占100%。2、公共意识较差的7家，占87.5%。3、业主的参与意识不强的6家，占65.625%。4、不自觉遵守规定、约定的7家，占87.5%。5、其他原因的4家，占50%。

　　　　从上述物业公司与业主这种“背靠背”的调查分析，可以归纳为在物业管理机制方面的原因一是物业管理服务态度不端正，服务质量低，行业评价不高；二是开发建设单位前期工作存在漏洞；三是物业服务合同的单方偏面性。业主方面的原因一是公共意识不强，守约观念淡薄；二是业主大会运作不规范，作用不大；三是业主维权意识薄弱。除此之外，课题组认为，研究物业管理服务纠纷，还有两个更深层次的原因值得关注。一是立法不完善。虽然国家先后制定了一些物业管理方面的条例，规章，规定了业主多种权利 ，但如何保障这些权利的实现，义务人违约应承担何种责任，却缺乏是有能操作性的详细规定。二是政府协调和执法不力。政府部门把住宅小区的具体义务交给物业服务公司管理，造成了政府部门在社区建设的指导和管理上的“缺位”，给住宅小区的不和谐埋下隐患。

　　　　三、减少和化解物业管理服务纠纷的若干对策

　　　　（一）提高物业服务企业的管理服务意识理念及服务质量。物业服务企业应强化合同意识，签订合同时，应细化合同内容，为开展服务提供判定的依据。在收取业主服务费后，严格履行服务义务。同时，加强从业人员的岗位培训，提高服务质量，经费收取、支出做好公示，接受广大业主监督。

　　　　（二）普及业主法律意识。广大业主应当主动提高维权意识和维权能力。遇到纠纷问题，采取积极态度，帮助物业公司提高服务水平。在争议难以解决时，注意收集证据，通过法律手段维权，而不应当以拒交物业费等形式进行抗辩。同时，街道办和业主委员会也应当对业主维权进行及时帮助指导。

　　　　（三）完善物业管理法律体系。我国《物权法》专章规定了建筑物区分所有权制度，确立了物业管理法理基础及其物权属性，对于物业管理法律体系的构建具有重要意义。但作为首次确立的一项重要的物权制度，也存在着很多缺憾。如内容过于简省，条文可操作性不强等。课题组认为就物业管理法律体系所包括的内容，仅就司法实务而言需要进一步明确规范。

　　　　（四）加强政府监管力度。政府部门按照我国《物业管理条例》规定的义务，积极主动介入自治组织的建立，发挥牵头、指导作用。同时，应对业主自治组织进行有效监管。业主大会，政府部门应邀主动派人参加，进行必要的指导和见证。及时受理和化解业主的投诉，为业主和物业公司提供法律服务，构建社区物业服务综合协调机制，加强对物业服务问题的日常沟通。

　　　　（五）充分发挥审判职能作用。人民法院对物业服务纠纷案件做到及时、快速、高度审结，保障人民群众的合法权益。在个案审理中，改善调解方式，加大调解力度，对事实基本清楚、争议相对单一、可经调解解决的一般物业服务纠纷案件，建议双方当事人经社区或街道办进行诉前调解，调解不成的通过诉讼解决。要适时加强对相关工作人员的业务培训，实现诉调对接。定期邀请有关人员到法院旁听庭审，帮助夯实法律知识基础，提高调解能力。必要时，人民法院要把审理物业服务纠纷案件中发现的问题进行归纳、总结，及时从司法角度对物业管理企业或政府有关部门发出司法建议。