【案情】

　　　　贺州市X街X号门面产权归属于广西贺州X银行，该行将门面长期租给曾X明使用。2010年6月30日，曾X明与李X洁签订门面租赁协议，将门面租给李X洁使用，租期3年，从2010年7月1日至2013年6月30日，租金从2010年7月1日起计起，每月1000元。李X洁可以在征求曾X明的意见后将门面转让给第三方。

　　　　2010年9月23日，被告李X洁将门面转租给原告韦X梅，约定租期从2010年9月23日至2013年6月31日止，转让费为30000元。2011年4月1日，原告韦X梅又将门面转租给案外人邹X纨，约定租期从2011年4月1日至2013年6月31日止。2011年4月5日，邹X纨接到门面所有者X行通知：门面将于5月中旬拆除。邹X纨遂起诉韦X梅要求赔偿装修款、设备款，起诉后双方在法庭主持下达成调解，韦X梅赔偿邹X纨损失6000元。原告韦X梅认为，2010年9月23日被告李X洁将转租门面给她时，未告知门面将于2011年5月将被拆除的重要事实，明显构成欺诈。另外，李X洁不是门面产权人，转租门面给原告系无权处分。遂于2011年11月16日诉至法院，请求确认其与被告李X洁签订的门面租赁协议无效，判令被告李X洁返还原告转让费30000元，赔偿原告损失6000元，并由第三人曾X明、广西贺州X银行对6000元损失承担连带责任。

【争议】

　　　　在庭审过程中出现两种不同意见：

　　　　第一种意见认为，第三人收回门面与被告李X洁无关。涉案门面的租赁是原告和曾X明之间的房屋租赁，原告承租门面后每月的租金是交给曾X明，原被告并不存在租赁合同关系，而是租赁权的转让即房屋转租的法律关系，所以可以认为，是李X洁和曾X明签订的合同已经解除后，原告才和曾X明签订合同，此时涉案门面是否拆迁已经与被告李X洁无关，30000元门面转让费不是房屋租金，被告当然无需承担任何责任。对于转租是否有效，李X洁与曾X明有租赁协议约定，被告可以征求曾X明的意见后将门面转让给第三方，将门面转租给原告的行为不属于无权处分，所以转租合法有效。

　　　　第二种意见认为，原告韦X梅与被告李X洁之间的转租赁关系是因门面产权人收回门面而实际解除，被告李X洁及第三人曾X明没有过错，门面转让费30000元包括门面内李X洁所有的物品在内，自2010年9月23日李X洁转租门面给原告韦X梅起、至2011年5月份广西贺州X银行收回门面止，原告韦X梅本人或转租给他人共同占用租赁物时间为8个月；而自2010年9月23日起至2013年6月30日止，为2年9个月。综合考虑原告韦X梅本人和转租给他人共同占用租赁物的时间占合同约定的租赁时间的比，以及原告韦X梅已自行处理门面内物品已无法估价的实际情况，从公平原则出发，应酌情认定被告李X洁返还原告韦X梅一定转让费。

【分析】

　　　　笔者同意第二种意见。

　　　　本案的关键在于转让款是否应当给予退回或者部分退回，假如部分退回，标准又是什么？纵观本案法律事实，涉案门面遭遇拆迁，属标的物灭失，原被告合同目已然落空，合同履行事实上已经不能予以实现，这一事实具有不可预见性，因此原被告双方订立合同时都没有存在过错。原告方作为最直接的受害人，在2年9个月的承租期中仅能使用门面8个月，并不符合双方订立合同时的期望。但是原告也已经实际使用或行使处分权给别人使用了8个月，合同已经得到履行，这一事实也无法还原。门面转让款的对价，即被告应履行的合同义务，应当是保证原告能够行使2年9个月的承租权，基于门面拆迁这一不可抗力，合同无法履行，被告在事实上已经构成违约。应当按照《合同法》第九十七条 “合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”这一关于合同事实上解除的规定承担一定的违约责任。违约赔偿以原告实际损失为标准计算。

对于转租法律效力，曾X明同意转租，被告是否就拥有处分权？产权人是否同意？《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租，未经同意转租的，出租人可以解除合同。本案租赁物的产权人即广西贺州X行对曾X明开始的一系列转租行为并无异议，也未要求解除合同。因此，转租行为应为有效。

　　　　综上，判决被告李X洁返还原告韦X梅转让费12000元，对其他诉请予以驳回。本案宣判后双方均未上诉。