【案例】

　　　　2007年2月，罗某将自己名下的一套商品房转让给宋某，双方签订房屋转让协议，约定该房产于5年后过户，过户前由宋某以罗某名义还贷，每期889．91元。双方特别约定，还贷款期间宋某必须及时缴贷，如果银行向罗某追缴贷款或发生其他违反银行规定情况，罗某可以取消交易并不退还房款。双方签订协议数个月之后，宋某又将房屋转卖给黄某，黄某从2007年8月开始还贷。到了2008年，银行将贷款利息调高，但是黄某对此毫不知情，仍按调高前的数额还贷，导致罗某发生30单银行不良信用记录。为此罗某起诉要求解除合同，并不退还宋某及黄某二人为其缴纳的银行贷款。

【争议焦点】

　　　　1、导致原告罗某在银行产生不良信用纪录，究竟是谁之过错？

　　　　2、合同中约定的的违约责任条款是否可以直接适用？

【分析】

　　　　1、第一种意见认为，目前，各个商业银行的个人信用信息系统都互相联网，被告的行为导致原告在银行有30多单的不良记录，给原告造成了重大的信誉损失，让其今后无法再向任何商业银行申请个人贷款，原告的损失客观存在。另外，双方在合同中明确约定，在还贷期间，被告必须及时缴贷，如果出现银行追缴贷款或发生其他违反银行规定的情况，原告可以解除合同并不退还放款，本案中，被告的行为违反房屋转让协议的约定，故可以依约解除合同。

　　　　2、第二种意见认为，目前该套房屋仍然登记在罗某名下，而黄某出具的每月还款的存单，表明他每一月份清偿贷款的金额与银行要求的数额仅差10多元。罗某个人信用的损失纯系基于银行信息不对称所产生的误解所致，被告并没有损害罗某信用的故意，故房屋买卖合同不应解除。另外，虽然原告与宋某签订的房屋转让协议及被告与宋冬莲签订的房屋转让协议都约定有“不得出现因不及时还贷银行发出追缴贷款以及其他违反银行规定等情况，否则将追究全部责任，并且甲方有权取消交易，并不予退还房款”的约定，但原告并不因此而享有相应的合同解除权。所谓的信用不良记录完全应当归责于原告自身，原告存在没有及时将有关贷款利率调整导致还款金额变化的信息及时转告的过错。原告是按揭贷款合同的当事人，是合同权利义务的直接承受人，被告只是内部约定的代为清偿人。由于被告与银行只存在间接关系，对于贷款合同内容的变化不可能直接感知或事先知道，在这种情况下，原告负有将银行依法变更有关还款利息数额的信息及时向被告告知的义务。被告没有及时足额清偿银行调整利率后还款金额，不能作为原告解除转让协议的事由。原告的请求缺乏事实基础和法律依据，应驳回其诉讼请求。

　　　　【笔者意见】

　　　　笔者认为，中国人民银行《个人住房贷款管理办法》规定，一年期以上的个人住房贷款利率实行一年一定，借款期内凡遇国家利率调整，借款银行应于下年初开始按相应利率档次减档执行新的利率标准。所以银行提高贷款利率属于合法。实践中各大商行一般以短信和电话告知按揭贷款的合同当事人，催促贷款人提高还贷金额，同时也通过新闻媒体广而告之，提醒贷款人增加每月还贷金额。商业银行直接告知的对象是按揭贷款的合同当事人，并没有区分实际还贷人与账户所有人而多方告知的义务。显然本案中只有罗某才能直接从银行处得知贷款利率提高的信息。而其他人只能从新闻媒体处获知。

　　　　而对于不良信用记录，根据《中国人民银行关于落实<个人信用信息基础数据库管理暂行办法>有关问题的通知》（银发[2005]393号）附件《个人信用信息基础数据库信用报告本人查询规程》第二条“个人可以向当地的中国人民银行分支行征信管理部门，或直接向征信服务中心提出查询本人信用报告的书面申请。”第三条“个人提出查询本人信用报告的申请时，要填写《个人信用报告本人查询申请表》，同时提供有效身份证件供查验，并留身份证件复印件备查。申请人无法提供有效身份证件的，征信管理部门或征信服务中心不予受理。”以及《中国人民银行关于银行业金融机构做好个人金融信息保护工作的通知（银发[2011]17号）》“二、银行业金融机构在收集、保存、使用、对外提供个人金融信息时，应当严格遵守法律规定，采取有效措施加强对个人金融信息保护，确保信息安全，防止信息泄露和滥用。特别是在收集个人金融信息时，应当遵循合法、合理原则，不得收集与业务无关的信息或采取不正当方式收集信息。”可以得知，我国征信系统对于个人不良信用记录是严格保护的，市场经济下不良信用的信息本质属于商品，由征信中心合法收集之后出售给为合法目的而使用的商业银行、担保机构等金融单位。所以黄某不可能知道罗某是否存在不良信用记录。综上，原告罗某无法举证证实其合理通知被告黄某提高还贷金额，被告黄某对银行不良信用纪录就不存在过错。

　　　　关于合同解除问题。根据合同法规定，解除合同有3种情形：1、合同当事人协商一致可以解除合同；2、出现法律规定可以解除合同情形时当事人可以解除合同；3、出现当事人约定可以解除合同的情形时当事人可以解除合同。本案不存在上述第1、第2两种可以解除合同的情形。本案原告提出的解除合同属于第3种解除合同的情形。被告宋某受让原告罗某的房屋后又转让给被告黄某，两份房屋转让协议的内容大体一致，均在房屋转让协议第六条违约责任第（1）项约定：“在还清贷款期间乙方不得出现因不及时缴还贷款银行向甲方发出追缴贷款以及其它违反银行规定等情况，否则，将追究全部责任，并且甲方可以有权取消交易，并不退还房款”。 房屋转让协议第六条是违约责任条款。法律对违约责任采取的是填补损失的原则，即违约责任并非由当事人任意约定，而是应当符合上述法律原则。合同一方当事人不能因对方的违约行为而获得超过其损失的巨大利益。因此，原告罗某以被告违反了房屋转让协议第六条违约责任的约定，而要求解除房屋转让协议，并不退还房款的请求，没有依据。至于被告黄某的行为是否客观上造成原告罗某存在银行不良信用计录，是否构成侵权，可以侵权之诉另行解决。