【案情】 　　 　　

　　　　2008年，被告许志在单位办公楼大院隔壁买下一块地，决定建一栋7层楼房，给家人用于经营宾馆。随后，其陆续办理了《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》，3份证件记载的房屋占土地面积为71.5平方米。 　　

　　　　2009年11月，楼房开始施工。第一层建成后，被告许志向单位提出申请，希望房子从第二层开始往上向单位院内延伸一两米。单位领导经集体研究，同意被告许志的房子从第二层往上向单位院内延伸1.8米。随后，被告许志书面要求建设主管部门更改原来的城建规划。 　　

　　　　2010年5月，由于资金紧张，被告许志便用在建楼房及土地使用权作抵押向银行贷款35万元，并进行了抵押登记。房子建成后，被告许志按照宾馆的标准进行装修，然后投入经营。宾馆经营了一年多，被告许志和家人商量后，决定将整栋楼出售。原告原告刘磊实地查看楼房，与被告许志谈妥买卖事宜。 　　

　　　　2012年4月27日，被告许志口头向银行汇报要求转让楼房，银行方面口头同意转让并要求被告许志将转让所得价款优先偿还借款本息。 　　

　　　　同年5月1日，原告刘磊与被告许志签订了《售房合同书》，约定被告许志将楼房及房内经营宾馆所用的财产作价123.8万元卖给原告刘磊。原告原告刘磊先交定金23.8万元，余款于2012年7月2日前一次性付清。如果被告许志违约，除返还原告原告刘磊定金外，另付违约金10万元；原告刘磊违约的，被告许志不退回定金，原告刘磊另付被告许志违约金10万元。 　　

　　　　合同还载明，房屋现只有《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划临时许可证》等，尚未办理房产证。原告刘磊交清全部房屋价款后，房屋及土地所有权和使用权属原告刘磊所有，尚未交清房屋价款之前，宾馆由被告许志经营收益。 　　

　　　　签订合同当日，原告刘磊即交付定金23.8万元。5天后，被告许志将上述三证交给原告刘磊核验。原告刘磊验证时看到，3个证件核准房子所占土地面积为71.5平方米，但实际测量后发现一楼仅为64.35平方米，而二楼以上每个楼层均为81.67平方米。 　　

　　　　回到家中，原告刘磊开始犹豫了：“房子并未按照规划建设，将来无法办理房产证怎么办？而且二楼以上还占用了国家机关的土地，岂不是损害了国家利益？”原告刘磊意识到，这桩买卖存在巨大风险。 　　

　　　　后来，原告刘磊了解得知，房子早在两年前就已抵押给了银行。“房子设有抵押权，被告许志却未跟我提及，明显是一种欺诈行为。”原告刘磊下定决心要退房。可原告刘磊的退房理由遭到被告许志的反驳，被告许志称这些情况原告刘磊签合同前已经明知或者对其买房并无影响。 　　

　　　　因退房未果，原告刘磊于2012年6月底向凤山县人民法院起诉，请求确认《售房合同书》无效，判令被告许志返还定金23.8万元，并赔偿经济损失14.88万元。 　　

【争议】 　　 　　

　　　　原告刘磊称，由于被告许志违规建房，在签订合同时未向其告知房子已进行了抵押，并以欺诈手段诱导他签订售房合同，该合同无效。由此造成的经济损失，应由被告许志承担。 　　 　　

　　　　被告许志辩称，《售房合同书》是双方当事人的真实意思表示，不具有任何导致其无效的法定情形。超出许可部分的手续正在办理中，房屋的建设不存在违法情形，且原告刘磊在订立合同前已实地查看了整栋房子，在明知房屋实际面积超出规划许可面积的前提下自愿签订了售房合同书。原告刘磊不履行生效合同约定的购房义务，已经构成违约，依法无权要求他返还定金和赔偿经济损失。

【审判】

　　　　驳回原告刘磊的诉讼请求

【评析】 　　

　　　　“签订合同时，被告许志隐瞒了房屋实际占地面积与合法许可的占地面积不相符的情况，由此可能导致原告刘磊全额支付购房款后无法办理房产登记手续，或者因所购房屋超出许可占地面积建设而被处罚，导致其权利受到侵害。”凤山县法院审理后认为，根据我国《合同法》的规定，原告刘磊可继续按合同约定购买有瑕疵的房屋，由被告许志承担消除该房屋瑕疵的责任，并赔偿原告刘磊由此造成的经济损失，或是依法主张撤销或解除《售房合同书》。 　　

　　　　法院认为，在合同签订前，原告刘磊曾实地查看了房屋，且未能提供证据证明被告许志存在故意隐瞒出售的房屋存在瑕疵的情形，故被告许志的行为不构成法律意义上的欺诈。 　　

　　　　“合同法所指的国家利益，应指国家整体上的经济、政治和安全利益，只有那些以欺诈手段订立的合同，对国家的政治、经济、安全整体利益产生不利影响，才可以认定为损害国家利益。”法院称，就算被告许志以欺诈手段与原告刘磊订立了合同，由于超出许可部分的建筑，被告许志已征得单位同意并依法正在补办许可手续，如果最终未获许可，应由有关部门依法予以处置，仅此尚未对国家整体上的政治、经济、安全利益产生不利影响，不构成对国家利益的损害。 　　

　　　　法院指出，根据我国《物权法》的规定，法律法规并未禁止所有权人对设有抵押权的抵押物进行转让，且被告许志在与原告刘磊签订合同前已取得抵押权人即银行的同意。故被告许志转让房屋给原告刘磊，未告知该房屋上已设置抵押权并不导致合同无效。对此，《担保法》的规定与《物权法》的规定不一致，根据《物权法》第178条“担保法与本法的规定不一致的，适用本法”的规定，应当适用《物权法》。 　　

　　　　法院认为，《售房合同书》合法有效，原告刘磊诉请被告许志返还购房定金及赔偿经济损失的主张，因其依附于售房合同的效力，只有在售房合同被确认无效或者被撤销或解除后，因该合同取得的财产，才予以返还，并由有过错的一方赔偿对方因此所受到的损失。因原告刘磊确认售房合同无效的诉请未获支持，故对此问题，不予处理。 　　

【相关法律】 　　

　　　　《合同法》第148条：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。买受人拒绝接受标的物或者解除合同的，标的物毁损、灭失的风险由出卖人承担。

　　　　《物权法》第191条：抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。 　　

　　　　抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。