【案情】

　　　　2007年12月11日，原告李某与被告全某签订了《租赁合同》，约定由被告全某将位于某地段的临街铺面出租给原告李某使用，租金为1390元／月，租赁期间从2008年1月1日起至2010年12月31日止。合同到期前，经双方协商达成一致意见，租金提至1600元／月，租赁期限延长至2013年12月31日止。合同还约定，如一方违约，违约金按年租金的20%计算，同时终止合同。

　　　　2011年10月31日，被告全某在未提前通知原告的情况下擅自对铺面进行停水停电并拆除出租铺面的卫生间。原告李某因无法正常使用该铺面，为清理积压物在街上摆卖货物缴纳城市道路占用费600元，并于2012年5月15日另行承租铺面进行经营。双方在未能就继续履行合同达成一致意见，为此，原告提起诉讼，请求法院判决被告继续履行合同，恢复承租铺面原状，退还停业期间的租金12800元，并顺延租期10个月，支付违约金、赔偿经营损失、因被告违约行为导致原告缴纳的城市道路占用费等合计54440元。

　　　　被告全某辩称，出租铺面停水停电均不是被告的行为导致的，铺面停电是因线路老化，原告在承租期间应当负责该铺面的日常维护。被告拆除卫生间是根据市政局关于改善城乡风貌的通知进行的，被告不存在违约行为。原告至今仍未将货物全部搬离铺面，应当按照合同约定继续缴纳租金，为此，被告全某提出反诉，请求法院判决原告按合同约定缴纳租金至退出铺面止，并支付违约金3840元同时终止双方的租赁合同。

【审判】

　　　　一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十七条、第一百零七条的规定，作出如下判决：一、原告李某与被告全某应当继续履行双方于2010年11月23日续签的《租赁合同》；被告全某应在本判决生效后十日内恢复门面水电、恢复门面内的卫生间的使用；二、被告全某应向原告李某支付违约金3840元；三、被告全某应返还2011年11月份至2012年6月份的租金8800元给原告李某；四、被告全某应赔偿原告李某支付的城建管理费600元；五、从2012年7月起由原告向被告支付每月门面租金500元至恢复门面的通水通电、恢复门面内卫生间的使用止；六、驳回原告李某的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告全某要求终止合同，支付违约金的反诉请求。

　　　　一审判决后，原告覃某等人不服提起上诉，二审法院经审理后驳回上诉，维持原判。

【法理分析】

　　　　《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原告在被告擅自停水停电的情况下迟延交付租金是否构成迟延履行，是否应当承担违约责任？对此存在不同观点，有观点认为原告已构成违约应当承担违约责任，有观点认为原告是在履行双务合同中的抗辩权不存在违约行为，我们认为第二种观点更符合本案实际情况。

　　　　一、合同法的立法精神是什么？

　　　　从合同法的基本原则来看，合同自由原则包括缔约自由和解约自由，充分尊重合同当事人的选择。在本案中，双方当事人约定，只要一方存在违约行为即终止合同的履行。因此，被告全某辩称，即便被告存在违约行为，根据合同约定也应当终止合同的履行，对该辩称能否采信？从合同自由原则还可以看出，合同法的立法本意是为了鼓励交易，由此引申出鼓励交易原则。

　　　　合同法为了鼓励交易，也严格限制违约解除的条件，只要在违约方能够继续履行，守约方愿意受领的场合，就应当限制解除合同，鼓励交易继续进行。否则，我们可以推测出这样一种现象，只要双方当事人约定任何一方存在违约即可解除合同，一方当事人不愿意履行时故意构成违约在承担违约责任后解除合同，大量合同被解除，守约方基于该合同取得的其他利益不复存在，这对守约方来说是非常不公平的。因此，对被告认为己方违约应解除合同的辩称，法院并未采信。

　　　　二、本案原告是否违约？

　　　　本案原告在被告擅自停水停电的情况下，迟延交付房租是否构成违约？从本案来看，原、被告的租赁合同是典型的双务合同，双务合同在履行过程中当一方当事人违约，合同另一方当事人就享有了抗辩权。双务合同，是指双方当事人互负对待给付义务的合同，如买卖、租赁等合同；与之对应的是单务合同，即仅有一方当事人负给付义务的合同，如赠与合同。

　　　　双务合同履行中的抗辩权，是在符合法定条件时，当事人一方对抗对方当事人的履行请求权，暂时拒绝履行其债务的权利，又分为同时履行抗辩权、先履行抗辩权和不安抗辩权，分别规定在《合同法》的第六十六条、六十七条、六十八条。由此可见，本案原告在被告先违约的情况下，取得了对应的抗辩权，其迟延交付租金的行为并未构成违约。但是，虽然原告取得了抗辩权，原告只能暂时取得拒绝履行债务的权利，并不是不需履行，因此，原告在未完全搬离铺面时仍然需要交付租金。同时，因被告的违约行为导致原告需另行租赁铺面，如让原告按照合同约定的租金交付势必加重了原告的负担，为督促被告恢复水电，法院结合实际情况最终认定原告在被告未恢复水电前每月只需向被告缴纳500元租金，原告已缴纳的超出部分由被告返还。据此，一审法院作出的判决充分保护了守约方的利益，维护了法律的公平正义。