【案情】

　　　　位于南宁市英华路1号半山丽园C12栋4单元101号系原告张某于2006年3月20日购买。2007年10月23日，原告取得该房屋的所有权证书。2010年3月9日，原告向李圆明出具一份《委托书》，委托李圆明作为其合法代理人，并以其名义全权代理委托人出售上述房屋，到南宁市房屋产权交易中心办理上述房屋的过户手续，并签署《存量房买卖合同》及签署一切相关文件并领取相关资料和证件。该委托书经湖北省当阳市公证处公证。同年3月25日，李圆明作为原告代理人与被告于某某签订《存量房买卖合同》，约定原告自愿将诉争房屋出售给被告，成交价为786555元。该买卖合同对现金付款的数额及支付时间、贷款的数额及办理贷款的时间、产权登记过户的条件及时间等内容均未作约定。

　　　　合同签订当日，原告与被告共同向南宁市房屋产权交易中心出具《存量房交易结算资金自行交割声明》，郑重声明双方进行的诉争房屋的交易，交易结算资金由双方自行交割，不通过交易结算资金专用存款账户划转，双方愿意承担由此产生的交易结算资金风险及法律后果。2010年3月29日，诉争房屋变更登记所有人为被告。2010年4月7日，被告与第三人广西区某分行营业部。签订《个人购房借款/担保合同》，约定由被告向第三人借款760000元。随后，第三人根据被告的指示将上述贷款转入原告名下的工商银行账户。诉争房屋过户完毕后，纳税人为被告的契税完税证、付款人为被告的查档服务费发票、住房交易手续费发票、房屋登记费发票、存量房配图资料费发票以及个人购房借款/担保合同均由原告持有。同时，被告名下的工商银行还贷卡也由原告持有，自2010年5月起至2014年1月期间，还贷卡每月扣划的还贷数额在3697.97元至4037.81元不等。且诉争房屋由原告使用至今。

　　　　基于上述事实，原告诉请双方签订的《存量房买卖合同》无效，被告将案涉房屋返还给原告；由原告清偿涉案房屋在第三人尚欠的贷款余额后，被告在判决生效十日内协助原告办理该房屋贷款清结及抵押权注销手续，并在第三人的抵押权注销手续办结后十日内，协助原告办理该房屋过户手续，所产生的一切税费由原告承担。

【裁判理由】

　　　　南宁市青秀区人民法院经审理认为，首先，在二手房买卖中，通常情况下，房屋坐落、转让价款及支付时间、办理转让过户时间及违约责任等是买卖双方协商的主要内容，并应当在约束买卖双方的买卖合同中约定明确，而本案所涉的买卖合同对于现金付款数额及支付时间、贷款数额及办理贷款的时间、产权登记过户的条件及时间等重要内容均未作约定，有悖常理。而买卖合同中的房屋总价也不是双方协商确定的，而是以房屋契税征收机关核定的市场价格来确定的，这不符合二手房买卖的交易习惯。其次，双方签订的买卖合同中并未约定被告需交纳购房定金，但双方却在违约责任条款处约定一方违约时适用定金罚则，该买卖合同的内容相互矛盾。第三，本案存量房买卖合同的订立及房屋产权过户申请手续是在同一天办理，且在被告申请的贷款760000元（占97%的房款）尚未打入原告账户的情况下，诉争房屋就已经过户至被告名下，这实与常理不符。第四，从合同的履行情况来看，虽然760000元的贷款是以被告的名义申请，也由原告领取，但是，按照常理，如果760000元的贷款是被告支付给原告的房款，那么这760000元的贷款则应由被告自己偿还，而事实上，原告在收到被告申请的贷款后，被告名下的个人购房借款/担保合同及还贷银行卡均由原告持有，从原告存入还贷银行卡的款项及每月存入被告建行账户的款项来看，其存入的数额与被告每月应还贷款的数额基本一致，故可以认定是原告在按月还贷。庭审中，被告辩称原告存入被告账户的钱是用于支付房屋的占用使用费，对此，被告没有提供证据证明，法院难以采信。被告还称，其通过现金方式向原告支付购房款26555元，但未提供证据证明，故法院亦不予采信。因此，可以确认被告在房屋交易过程中并未支付过房款给原告。同时，买卖合同签订后，原告也未按照合同约定的时间向被告交付房屋，诉争房屋一直由原告使用至今。第五，在房屋交易过程中，原、被告双方各自所负担的交易费用的发票理应由双方各自持有，但在本案中，纳税人为被告的契税完税证、付款人为被告的查档服务费发票、住房交易手续费发票、房屋登记费发票、存量房配图资料费发票却由原告持有，这与常理不符。综合上述疑点，再结合李圆明的证人证言，法院认为，以上一系列的事实及证据已形成有效的证据链，足以证明原、被告之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示，而是为了通过房屋买卖的形式向银行套取贷款来帮助李圆明退赔侵占款。鉴于原、被告签订的买卖合同并不是双方的真实意思表示，而是双方共同策划的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的，原、被告这一行为扰乱了正常的社会金融秩序，因此，原、被告双方签订的《存量房买卖合同》应当认定无效。

　　　　为此，判决：一、确认原告张某与被告于某某于2010年3月25日签订的《存量房买卖合同》无效；二、原告向被告返还贷款本息25052.7元（计算至2014年1月，如被告于婷婷继续偿还2014年2月之后的贷款本息，由原告按实际偿还的数额直接支付给被告）；三、原告于本案判决生效之日起十日内偿清位于青秀区英华路1号半山丽园C12栋4单元101号房屋上的抵押贷款，被告于抵押贷款偿清后五日内协助原告办理该房屋的抵押登记注销手续；四、被告于抵押权注销之日起十日内协助原告办理恢复青秀区英华路1号半山丽园C12栋4单元101号房的产权登记原状。

　　　 宣判后，双方均未上诉，该判决已生效。

【评析】

　　　　本案的争议焦点是，原被告之间签订的《存量房买卖合同》的目的是进行房屋交易还是以房屋买卖为名获取银行的贷款。所谓套贷，即虚构交易套取银行贷款，通常是指房屋所有人为获取银行贷款，虚构与名义买受人之间的房屋交易，通过名义买受人向银行申请购房抵押贷款的形式获得银行贷款供自己使用。套贷通常存在房屋产权的实际过户，但由于交易纯属虚构，一般不存在房屋的实际交付。实践中，套贷行为大量存在，原因或者是直接向银行贷款较为困难，或者是贷款利率较高。而通过房屋买卖的形式申请贷款，不仅较易获得银行批贷，且能享受一定的优惠利率，融资成本较低。套贷合同与售后包租是有本质区别的，前者是以合法的形式掩盖其套取银行贷款的无效合同，而后者是合法的房屋租赁行为，合同中所涉及的权利义务理应受到法律的保护。

　　　　司法实践中，应如何判定套贷合同？笔者认为，此类合同一般具备以下几个明显的特征：一是在案件审理过程中，名义出卖人一般会主张该合同不是双方真实的意思表示，而是为了套取银行贷款，以此来换回自己的损失；二是套贷合同所规定的双方的权利义务是十分简单、模糊的，正如本案的《存量房买卖合同》中，对现金付款的数额及支付时间、贷款的数额及办理贷款的时间、产权登记过户的条件及时间等内容均未作约定；三是房款尤其是首付款的支付根本就没有银行转账凭证出具，在此种条件下，名义买受人一般主张是现金支付的，但没有任何证据佐证，实际上根本不存在房款的实际支付行为；四是登记在名义买受人名下的房产证、纳税人为名义买受人的契税完税证、付款人为名义买受人的查档服务费发票、住房交易手续费发票、房屋登记费发票、存量房配图资料费发票等与房屋有关的资料一般由名义出卖人持有，从而区别于一般合法的商品房买卖合同。五是实际还贷人是名义出卖人，实践中一般存在两种形式：由名义出卖人直接持有名义买受人的银行卡进行还贷或由名义买受人将一定时间内的还贷明细寄给名义出卖人由其支付；六是交易后房屋实际上还是由名义出卖人居住并使用，这一点也是容易让名义买受人以房屋出租费或占用费辩解的理由，但这与合法的房屋租赁是有天壤之别的，前文已述，不再累述。

　　　　此处，笔者需指出一点，本案中的这种民事套贷合同与刑法中的贷款诈骗罪还是有区别的，后者要求行为人以欺骗方法骗取贷款的同时,还必须具有非法占有银行贷款的目的,二者缺一不可。许多民事套贷纠纷均涉及以虚假信息套取贷款,具有欺诈因素,但不一定要非法占有该项钱款，实践中案涉民事当事人还是每月按时还贷，非法占有意识不存在或不明显。

　　　　如上所述，既然套贷合同是以合法形式掩盖其骗取银行贷款的非法目的符合合同无效的认定条件，自然无效，那么就应产生合同相对人返还原物或金钱的法律结果。