【案情】
原告兰某经人介绍购买被告李某某的房改房一套，原、被告于2001年12月7日，经双方充分协商，达成一致，签订了《房屋买卖协议书》。协议约定：“一、双方商定此房价款为贰万伍仟元。二、甲方（被告）取得乙方（原告）贰万元款项后，待办好房产证再变更交给乙方。三、乙方取得此房屋产权后可用作居住，如今后需要拍卖者，甲方可按当时的价格优先赎回。四、自签订协议之日起，甲方应在2002年3月30日前将该房交付乙方使用，今后此房如出现产权纠纷问题均由甲方负责。五、此协议系双方自愿达成，各方均不得反悔。如有那方违约给对方造成经济损失，除按上述条款退还物、款外，还加罚2000.00元。”协议签订后，原告于同月12日将房款25000.00元汇给被告，被告于2002年3月30日将该房钥匙交付给原告，此后原告入住至今。期间被告办得房产证后，原告多次要求被告办理变更房产过户手续，被告却以种种借口不予协助办理。
2012年12月初，因该房属旧城改造范围，原告急于办理变更过户，即找被告协商，被告却反悔，只同意退回原告购房款25000.00元及赔偿损失10000.00元。为此，原告诉至兴宾区法院，请求确认原、被告于2001年12月7日签订的《房屋买卖协议书》有效。
另查明，该房屋属房改房，被告于1998年11月16日取得《职工购买公有住房产权比例证》，产权比例个人占有100%。2002年7月23日，被告办理了房产证。原告入住期间，根据有关部门的规定，原告以自己的名义办理了水、电表的立户。
经审理，来宾市兴宾区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十五条、第六十条的规定，作出民事判决：确认原告兰某与被告李某某于2001年12月7日签订的《房屋买卖协议书》有效。
【分歧】
本案主要分歧有：
1.集资建房指标转让的法律性质
对此，理论界及实务界有两种观点：
一种观点认为，集资建房指标转让是转让人收取一定的转让费后，将其对房屋的权利和交付房款的义务概括转让给受让人，由受让人以转让人的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，转让人在获得房屋产权证后过户给受让人或单位在办理房屋产权时直接登记为受让人，符合合同权利、义务概括转让的法律特征，属于合同权利、义务的概括转让。
另一种观点认为，集资建房指标，是基于特定身份关系而取得的一种预期定购房屋的资格，指标的转让方并非房屋的所有权人。因此，集资建房指标转让合同不同于普通的房屋买卖合同，其标的是购房的指标，而不是待交易房屋本身，即双方当事人交易的只是一种预期定购房屋的资格，应视为一种可期待利益的转让。这种可期待的利益在交易中现实存在且有着独立经济价值，符合法律上权利的标准，在法理上应归为一种可期待物权。
2.购房资格转让合同的效力
一种观点认为:双方当事人签订的集资建房指标转让合同无效。理由如下：首先，转让时李某没有取得房产证；没有取得单位同意；违反了《合同法》第52条、《城市房地产管理法》第37条的规定，合同应当认定无效。其次，集资建房指标具较强的人身依附性，是当事人基于人身而取得权利且单位规定集资房不得对外转让，因此转让行为无效。
另一种观点认为：双方签订的集资建房指标转让合同有效。理由如下：首先，集资建房指标的性质是一种可期待物权。虽然集资的对象范围是由单位确定的，但单位基于职工身份等各方面的条件所确定的房价和分房方案确定后，各职工所享有的权利已经确定下来，是一种可期待物权。其次，我国现行的法律、法规对于基于特定身份取得的集资建房指标是否能够进行转让，没有强制性规定，即便有些单位规定集资建房指标不得转让，但这只是单位内部规定，不具有对抗第三人的法律效力。因此，在双方真实意思表示的前提下，集资建房指标合同依法成立有效，且应当得到全面履行。
【评析】
1、对于集资建房指标转让的法律性质笔者赞同第二种观点。现实交易中，双方签订集资建房指标转让协议时，集资建设的房屋大多尚未竣工, 转让人并未取得集资房屋所有权，对该集资房享有的权利尚停留在参与集资层面上，双方交易的实际上是集资建房资格，而不是房屋所有权。
2.购房资格转让合同的效力问题，笔者认为，从维护交易安全、合同的严肃性和当事人意思自治的角度出发，尽量维护合同的有效性，符合民法确立的“诚实信用”原则，有利于维护现行的经济交易秩序。对公民而言，“法无明文禁止即自由”，我国现行法律、法规并没有明确规定禁止集资建房指标的转让，兰某与李某某在平等、自愿、协商的基础上订立《房屋转让协议》，是双方真实的意思表示，亦没有违反法律、法规的禁止性规定，应认定为房屋转让协议合法有效，双方当事人必须全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。
综上所述，原、被告双方签订的《房屋买卖协议书》，系是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效。原告的诉讼请求，事实清楚，证据充分，于法有据，应以予支持。
