【提要】

　　　　承租方拒绝按厂房租赁合同的约定支付租金及水电气等费用，合同终止后又拒不腾退房屋，在此情形下，出租方是否可以通过采取自救措施，从承租方手中扣留、控制并加以占有厂房内的机器设备，以实现留置权。该等方式是否合法，是合法留置还是非法侵权，理论上争议也很大。目前的法、法规、司法解释一直没有给予正面回答。本文拟从厂房出租方的留置权展开分析，进而提出一些见解和看法。

　　　　【案情】

　　　　2010年5月27日，天维公司与维赛公司签订了一份厂房租赁合同，合同约定：维塞公司租赁天维公司的厂房，租赁期限从2010年5月29日至2013年5月28日，月租金为57610元，每季度为172830元，每季度交一次。第一次租金交纳时间为签订合同后五个工作日内，以后每次交纳时间为季度周期的前15天。若维赛公司连续两个季度不支付房租或相关费用，天维公司有权终止合同，收回房屋，不退还押金，同时追缴维赛公司应付房租、相关费用及五万元违约金，并追究维赛公司的法律责任及由此产生的一切经济损失。合同签订后，天维公司依约履行了自己的义务，维赛公司也交纳了押金并入驻租赁房屋进行办公和生产经营。但是维赛公司从2011年1月开始拖欠天维公司租金及相关费用。天维公司分别在2011年4月25日、5月9日、5月23日、6月15日向维赛公司出发催交拖欠租金及相关费用的通知。维赛公司在2011年6月17日向天维公司回函：首先感谢贵司一直一来对维塞公司的支持，由于本公司偿还贷款及新贷款发放未到位，造成短期流动资金紧张，我们初步安排：一、2011年6月24日17时前付款30万元。二、2011年6月30日17时前付清余款。如到期未付，任由贵公司处置。然而，维塞公司并没有按照其回函承诺履行。2012年3月2日，天维公司通知维塞公司终止租赁合同，要求其把欠交的租赁费、水电费等费用于2012年4月2日前一次性给付清楚并腾出厂房。但是，维塞公司对此置之不理。此时出租方天维公司是否可以就租赁房屋内的机器设备进行留置。

　　　　【分析】

　　　　一、留置权的概念及类型

　　　　参照我国《物权法》第230条规定，留置权，是指债务人不履行到期债务时，债权人所享有的留置其已经合法占有的债务人的动产，并就该动产优先受偿的权利。从我国《物权法》、《合同法》、《担保法》、《海商法》等法规可以看出留置权大体可以分为民事留置权与商事留置权。

　　　　厂房出租方因承租方拖欠租金、水电气费等费用时，而留置承租方置放在租赁房屋内的机器设备等动产的留置权不属于传统意义上的民事留置权，属于《物权法》231条规定的企业间留置，属于商事留置权。

　　　　二、出租方留置权产生的条件

　　　　（一）出租方合法占有承租方的动产

　　　　出租方在承租方逾期付款时对租赁房屋内动产须是“合法占有”。

　　　　所谓“占有”，是指占有人对动产的实际控制，房屋出租方什么时候占有、通过怎样的手段、方式占有，占有的持续状态等均涉及占有的效力，占有是否合法，从而决定留置权是否享有：

　　　　（1）出租方在占有时间上不应分前后。房屋租赁合同本身的特性，决定了在租赁合同签署后、合同履行完毕前，承租方并无义务将租赁房内的财物动产等交由出租方占有，即使已经发生承租方拖欠租金、水电气费时，承租人一般也不会主动将租赁房内的动产、财物直接交与出租方来控制、占有。实践中，往往在出现了承租方无故拖欠出租方租金、水电气费，出租方债权确立且经出租方催讨无效后，出租方为维护自身的合法债权，才不得不于债权的发生后采取直接控制、占有租赁房内承租方的动产、财物以实现留置权。根据我国《物权法》第230条已经明确规定:\"债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产\"。据此，租赁合同纠纷中，只要承租方未付或没有付清拖欠的相关费用这一状态一直在持续，那么出租人在这个持续期间合法占有承租方的动产、财物等，应视为留置权上合法占有，因此，出租方在占有时间上不应分前后。

　　　　（2）出租方在对房屋内财物、动产占有的手段和方式须合法。

　　　　出租方不合法占有承租方动产、财物并不产生留置权及留置的后果，对此，出租方的合法占有、控制行为就变得极具法律意义。而出租方要合法占有出租方房屋内承租方的动产、财物，手段、方式、途径不多，大致方式如下：

　　　　第一，出租方根据合同的约定，承租方将约定的动产、财物转移给出租方占有，承租方同意并将该等动产、财物转移给出租方占有的（“主动交付占有”）；

　　　　第二，承租方在发生拖欠租金、水电气费时，承租方同意以其租赁房屋内的动产、财物交与出租方享有、行使留置权；

　　　　第三，房屋租赁期满或依法提前解除、终止，在承租方拖欠租金、水电气费，而承租方公司停业，逾期遗弃、滞留在租赁房屋内的动产、财物，出租方直接加以控制，转移占有（滞留占有）；

　　　　第四，通过申请人民法院财产保全，由人民法院责令暂由出租方占有、控制甚至保管的承租方在租赁房屋内的动产、财物（司法确认占有）。

　　　　对于第一、第二、第四这三种占有方式的合法性，应不存异议。可在承租方拒绝按房屋租赁合同的约定腾退房屋、也拒绝交付租赁房屋内的动产、财物转移占有形成留置，仍控制着出租房屋内的动产、财物，在此情形下，出租方是否可以通过采取自救措施，强行入室，从承租方手中扣留、控制并加以占有合同约定的留置物，以实现留置权（即强行占有）。该等方式是否合法，是合法留置还是非法侵权，目前争议也很大。我认为，认定构成留置权的“占有”要考虑多种因素，比如对财产控制的程度、控制时间的持续性、占有者与被占有财产者的主观心理状态(主观心理状态需要结合双方当事人陈述、客观环境加以判断)以及考量占有手段的社会后果等多种因素，来决定其是否属于合法占有，不能一概而论。具体到本案，2011年6月17日，维赛公司给天维公司发函声称：如到期未支付，任由贵公司处置。但是维赛公司并没有如约履行。申言之，维赛公司公司是按第二种方式使天维公司合法占有了其机器设备。

　　　　（3）占有的持续性与反复性。

　　　　出租方一旦对厂房内承租方的机器设备等动产完成了实际占有，则出租方的“合法占有”应持续至租金、水电气费等债权实现为止，即占有应是不间断的、不能转移、反复的。如果出租方因疏忽或失责，将已占有、留置的承租方动产、财物又被承租方重新控制、占有，或者承租方通过合法方式夺回了被出租方占有的动产、财物，则出租方享有的留置权也随之丧失，再次争夺占有、控制而取得的财物、动产，不应视为是合法的。也就是占有必须持续，而不能出现反复。

　　　　（二）债权的发生与占有的动产具有牵连关系

　　　　根据《物权法》第二百三十一条：“债权人留置的动产，应当与债权属于同一法律关系，但企业之间留置的除外。”的规定，可知民事留置权必须是与产生的债权完全属于同一个法律关系，而商事留置权只需要具有一定的牵连性即可。当然这并不意味着商事留置权制度中对于债权的发生和动产的留置就不做任何的限制，否则，如果只要是债权人在任何时间任何地点合法占有的债务人的一切动产，都允许债权人可以任意进行留置，则未免对债权人保护过周而有害于债务人利益的保护。我认为，商事留置权中，债权的发生与动产的留置须符合下列诸条件:

　　　　1、债权须发生于营业关系之中

　　　　营业也称经营，是商法上的一个核心概念。学界一般认为营业的目的在于营利，而且其行为具有持续性、公开性等特征。德国著名商法学家卡纳里斯对营业的详细定义为:\"一种独立的、有偿的，包括不特定的多种行为的、向外公示的行为，但是艺术、科学的活动和那些其成果需要高度人身性的自由职业不包括在内。\"从事营业活动是企业的存在目的，企业不可能像自然人一样，还有基于纯粹的生活关系而发生的留置。企业在正常经营过程中，符合法律规定而发生的债权，均属于营业关系中发生的债权。结合到天维公司于维塞公司的厂房租赁合同，维赛公司为正常营业租赁天维公司的厂房，但又拖欠租金及其他费用（早届清偿期），此时，天维公司拥有的债权理所当然属于营业关系中发生的债权。

　　　　2、对动产的占有须发生于营业关系之中

　　　　对动产的占有发生，是基于双方之间直接的厂房租赁关系而取得的占有，否则将构成对出租方的过度保护而给承租方带来莫测的商业风险。当然，法院也不可能会支持。例如，甲企业为食品生产企业，乙企业和丙企业均为冷藏保管服务企业。现甲企业与乙企业签订了一份食品冷藏保管服务合同，乙企业在履行过程中仓库意外出现漏水危险，为了避免被储存的食品腐坏，乙企业临时有偿委托丙企业代为储藏保管一部分食品。而在此期间，甲企业也曾委托丙企业运输过一批食品尚未支付运费。在此，即便丙企业得知其受乙企业委托而保管的那批食品属于甲企业所有，其也不能对这批食品进行留置以行使商事留置权。因为虽然丙企业与乙企业之间属于营业关系，甲企业与乙企业之间也属于营业关系，但是就丙企业所占有的甲企业的那批食品而言，双方并没有直接的营业关系，丙企业是基于乙企业的委托才占有甲企业的动产。因此，丙企业虽然取得了对甲企业动产的占有，但此时的占有并非基于双方之间直接的营业关系，所以不能以其对甲企业的债权而主张对其所占有的食品行使商事留置权。

　　　　维赛公司因正常的营业（租赁天维公司的厂房）而拖欠租金、水电费等相关费用，并承诺如未按期支付，由出租方处置，质言之，维赛公司与天维公司通过约定：如不能按期支付债款，出租方可以留置机器设备。因此，天维公司此时的占有应属营业关系之中的占有

　　　　3、承租方拖欠租金的债权人与占有其动产及其他财物应同一。

　　　　（三）承租方未按约定如期相关费用

　　　　出租方对承租方就租赁厂房内承租方的机器设备等动产予以留置的前提是其享有的依照合同收取的租金、水、电、气等费用债权的确立，且未能得到按期清偿，为维护自身的权益，从而依法享有、行使留置权。从上述案情中可知，维赛公司从2011年1月份起就开始拖欠房租、水电费等其他费用，并且一直到2012年4月份还未交付。

　　　　通过上述的分析可知，由于承租方维塞公司拖欠租金及水电气费致使租赁合同终止。2011年6月17日维塞公司向天维公司回函声称：如到期未付，任由天维公司处置。这使得天维公司取得了合法占有机器设备的依据。又两公司债权的发生与占有的机器设备具有牵连关系。因此笔者认为，天维公司可以行使留置权。