一、当事人基本情况 

原告李为华，男，1953年10月24日出生，瑶族，住广西桂林市象山区南环路。                                

被告李爱柳，女，1950年9月16日出生，瑶族，住广西恭城瑶族自治县恭城镇茶西路。

被告刘佳成，男，1942年7月12日出生，汉族，住广西恭城瑶族自治县恭城镇民乐路。

二、本案房屋买卖的前后经过

原告李为华与被告李爱柳系姐弟关系。1992年11月20日，恭城瑶族自治县土地管理局就恭城镇太平街38-2号向原告李为华及被告李爱柳颁发了该地号的国有土地使用证。1994年7月29日，恭城瑶族自治县房地产管理所就上述地点向李爱柳核发了房屋所有权证，确定李爱柳该房屋的建筑面积为46.57平方米，李为华为该房屋共有人。2003年8月12日，被告李爱柳（甲方）与被告刘佳成（乙方）签订了一份房屋转让合同，约定甲方将恭城镇太平街38-2号房屋转让给乙方，乙方于合同签订之日支付甲方转让款人民币4万元，房款交清后甲方将房屋所有权证及国有土地使用证交给乙方，房屋转移过户手续由甲方协助乙方办理，所需税费由乙方承担，“两证”交付后办理过户手续前房屋由乙方使用。合同签订后，李爱柳依约将房屋所有权证及国有土地使用证交给刘佳成，刘佳成随即对房屋进行了管理使用。刘佳成在对房屋管理使用过程中，因各方面的原因，对房屋进行了拆除。原告李为华认为两被告签订的房屋买卖合同损害了原告作为房屋共有人的合法权益，房屋买卖合同应属无效，遂请求法院确认两被告签订的房屋买卖合同无效，并判令被告刘佳成返还房屋产权证及土地使用证。

法庭另查明，原告李为华自1982年至今一直在桂林市工作、生活，其父母在世时偶尔回恭城看望父母，父母离世后，李为华除清明回恭城祭奠外，其余时间很少回老家，但保持与被告李爱柳的联系，姐弟俩的关系也很融洽。1996年7月29日，李为华给李爱柳写了一封书信，其中提及：“关于房子事，我的那一份给您，由您管理和处理，我不会有任何要求了……家中老人希望姐姐您多费点心，我也会尽力抽时间回去看望老人的……”。

三、合议庭对本案法律关系存在的分歧

恭城法院公开开庭审理本案后，合议庭存在两种不同意见。一种意见认为：两被告签订房屋买卖合同时，被告刘佳成明知原告为房屋共有人却仍与被告李爱柳签订合同，此情况下，两被告私下签订房屋买卖合同损害了原告的利益，因此合同当然无效，应予以撤销。另一种意见认为，本案从表明上看，两被告就房屋买卖的行为似乎损害了原告的利益，但综合本案的所有证据及有关情况看，两被告买卖房屋的行为至今已有十多年，期间原告应该知悉两被告买卖房屋之事宜，但原告至今才主张买卖合同无效，其主张不符合常理，也有违正常的市场交易秩序，应予以驳回。

四、评析

笔者认为，本案不宜从表明上简单否定两被告签订的房屋买卖合同的效力。公民之间的民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。本案两被告签订房屋买卖合同的行为至今已逾13年，原告在其父母离世前偶尔回恭城看望父母且原告与被告李爱柳姐弟关系融洽系不争的事实。在本案审理过程中，原告亦认可自其父母离世后，原告每年均有回过恭城的情况。原告对被告李爱柳实际住所非本案讼争房屋所在地、涉案房屋已不属李爱柳使用之现实情况无疑是知情的。据此，原告李为华称其长期居住外地、不知道两被告签订房屋买卖合同之事，其意见不符合常理，依法不能成立。

两被告签订房屋买卖合同后，刘佳成支付李爱柳房屋转让款4万元，李爱柳也依约将房屋的有关证件交付刘佳成并实际将房屋交付刘佳成使用。虽然原告为房屋共有人，但被告刘佳成在知悉原告写给李爱柳的书信内容后，其有理由相信被告李爱柳能够代理原告对涉案房屋进行处分，根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，刘佳成与李爱柳协商一致后签订了房屋买卖合同并将房屋转让款给付了李爱柳，李爱柳也将房屋所有权证及土地使用证交付了刘佳成，该买卖合同依法成立并具有法律效力，刘佳成对涉案房屋属善意、有偿取得，根据《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”之规定，被告刘佳成之合法权益应予以维护。原告称对两被告签订房屋买卖合同之事不知情，请求确认房屋买卖合同无效并要求被告刘佳成返还房屋所有权证及土地使用证，其诉请无事实及法律依据，不应得到支持。至于原告对房屋的合法权益因被告李爱柳擅自转让而受到损害，与本案系不同法律关系，原告可另行主张权利。

五、对本案的审理结果
合议庭在经过充分评议后，最终形成了上述第二种处理意见。根据《中华人民共和国民法通则》第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条、第五十二条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，恭城法院判决：驳回原告的诉讼请求。