内容提要：我区司法拍卖改革方兴未艾，拍卖成交率低尤其是首拍成交率低的问题成为制约司法拍卖效果的瓶颈。调研目的是为了全面掌握及解决司法拍卖难题，推进司法拍卖改革向前发展。

     近年来，全国各地法院在提高司法拍卖的公平、公正、效率方面锐意改革，积极探索各种新式的司法拍卖方式，在保护当事人权益和司法廉洁、提高司法公信力方面取得了较好的效果。但受宏观经济形势影响，法院各类民商事案件大幅增加，通过司法拍卖程序实现被执行人资产变现的数量也大幅增加，而执行资产的拍卖成交率、拍卖结果直接影响执行案件的执结效率，直接影响当事人的切身利益。不论采取哪一种司法拍卖方式，拍卖成交率低，特别是首次拍卖成交率低成为制约各地法院执行案件办案效率的一个瓶颈。

    一、本地概况

全区法院2013年首拍成交率28.2%，2014年首拍成交率13.31%。我院2014年拍卖收案42件，拍卖109次，成交20件，其中首次拍卖成交11件，首拍成交率26.19%；2015年1-10月拍卖收案56件，拍卖120次，成交23件，首次拍卖成交10件，首拍成交率17.86%。我市的首拍成交率居全区前列,但同样存在逐年下降的趋势。

二、原因分析

首次拍卖成交率偏低的原因主要有：

1、评估价不合理。

其一、评估机构对执行标的物的评估一般采用市场法进行，这种评估方式虽然简单便捷，却忽视了标的存在的瑕疵拍卖处置成本（如拍卖佣金、房地产所欠的水电、物业费、车辆、船舶的停泊费、违章罚款）等因素，评估价格与接近市场价，以评估价作为起拍价的执行标的物对竞买人明显缺乏吸引力。司法拍卖实践已表明，留出适当空间的评估价更容易促成拍卖的成交，成交价通常高出市场价。

其二、最高人民法院规定评估价即为第一次拍卖的保留价，如果出现流拍，再次拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的幅度不得超过前次保留价的20%。因此，评估机构担心被执行人有意见，并考虑到还可以降价拍卖，评估价往往就高不就低。

2、标的物瑕疵问题。

拍卖标的物大多存在或多或少的瑕疵问题，如房地产手续不全（无土地证、房屋所有权证等）存在不能过户的风险、土地使用规划被行政部门变更、被执行人恶意出租、动产的停泊费用、违章处罚等。还有些法院尚未发现的隐藏很深的瑕疵问题，竞买人深有顾虑。如评估价留出的空间不大，则对缺乏市场竞争优势。

3、拍卖款不能分期支付,且交付手续繁琐。

市场上商品房可以由银行或公积金提供按揭贷款，而司法拍卖标的不能得到按揭贷款，不能分期支付，且拍卖价与市场价相近、标的物瑕疵多、参拍及清场交付手续烦琐、被执行人人为设置障碍、阻碍拍卖、清场等，与市场上大量过剩的商品房相比较毫无竞争力。

4、拍卖公司、意向竞买人坐等法院降价拍卖。

由于没有明显的价格优势，拍卖公司对标的物持惰性、消极的态度，不作积极宣传招商，坐等法院降价。意向竞买人也把准了法院司法拍卖的脉博，知道标的物流拍的，法院还有二次、三次的降价拍卖，且降价幅度不小，首拍、二拍大家都不报名或都不举牌，致使首拍成交率较低。

5、围标强买、职业控场。

对一些相对较好的拍卖标的，常有一些“竞买人”出现在拍卖现场，且已形成帮派，用威胁、胁迫的手续恐吓其他意向竞买人，不许其举牌、竞价，恶意定向拍卖或制造流拍，虽然随着司法拍卖改革的深入，这种现象有所遏制。比如我院近几年拍卖的案件中，有一个房地产拍卖标的物所在地在湖南，拍卖时湖南来的竞买人有二十几个，其中一个竞买人派来了一群人意图恶意控场，由于本院所有案件均在法院的标准化拍卖大厅举行，有全程录音录像，且有法警维持秩序，每个竞买人只可以安排二个人进入大厅参拍，在拍卖会上该恶意控场人几次着急，欲恶意限制他人举牌，均被我院法警控制住，无法得逞。近年来，随着司法拍卖改革的深入，围标强买、职业控场行为得到了遏制。但不可否认，仍存在化整为零，个别标的开拍前存在暗中串通其他竞买人的现象。

6、拍卖机构能力不足，消极拍卖。

拍卖活动除了评估价、自身瑕疵问题外，还与拍卖机构自身的能力和努力密切相关。除了按要求将公告登载在当地报纸及联拍网，对标的物不作其他宣传，公告面窄，与意向竞买人不沟通，拍卖师业务能力差等，都是导致拍卖不成交的原因。由于执行案件拍卖机构的选择必须采用摇珠等随机的方式进行，部分拍卖公司不重视自身工作能力的提升，认为干得好不如摇珠摇得好，得到委托后消极拍卖。

    7、经济环境不景气，房地产、资本市场低迷。

    受经济环境影响，房地产市场低迷，大量一手商品房过剩，司法拍卖的房屋瑕疵多且没有价格优势，也是造成拍卖成交率低的原因。

三、解决问题的对策及建议

1、加强对评估机构的管理

委托评估时要求评估机构全面了解标的物的现状、瑕疵问题、市场行情等，充分考虑涉案标的物的特殊性，力求得出合情合理的拍卖参考价，留出适当的司法拍卖成本空间。法院制订进一步的管理措施，对评估价虚高的建立有效的评价机制，予以一定程度的约束。

    2、加强执行力度，查明瑕疵，尽可能扫除障碍

    在委托评估前，即对拍卖财产的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，同时加强对标的物的监管、清场工作，尽可能消除可能导致交付困难的各种因素。充分做好当事人的工作，对执行中的 抵抗情绪。

    3、加大拍卖标的物的宣传力度。

法院规定拍卖公告必须采用报纸、联拍网和人民法院诉讼资产网进行公告。由于拍卖标的的评估价高，拍卖公司总是被动等待降价，不愿花过多的精力去进行宣传。为提高拍卖效率，法院应引导探索更多简单有效的公告方式，如在不动产上张贴拍卖公告、所在地附近悬挂宣传横幅、发放宣传资料等，还可利用大众常用的微博、微信等主流媒体，全面展示拍品，扩大宣传面。

4、探索建立司法拍卖房产银行按揭贷款机制。

    探索建立司法拍卖房地产产权和抵押预登记制度，搭建司法拍卖房产按揭贷款平台，对于完善司法拍卖支付方式，提高房产拍卖的成交率、溢价率有着重要意义。要加强与各商业银行的沟通磋商，规范操作，提高效率。

5、加强对拍卖机构的管理

（1）加强对评估、拍卖机构名册的管理。对申请参与司法评估、拍卖的机构资质等级、执业信誉、经营业绩、诚信记分进行考核，严格审查。

（2）实行评估、拍卖机构名册的动态管理。对受托评估、拍卖不严格遵守法院相关规定的机构实行记分考核，情节严重的，淘汰出局。

（3）严格按照高院鉴定、评估、拍卖程序的时间节点要求，搞好节点管理。确保司法评估、拍卖活动始终在法院的主导下进行，司法拍卖公告、报名等环节要严格把关，对拍卖现场竞价、交付等重点环节实时监控，严控串标、围标、职业控场行业。一是严格审查拍卖公告，统一发布内容，防止公告中出现对标的物虚、夸大或者缩小的宣传，防止拍卖机构对竞买人作出不正当条件限制；二是规范标的信息发布，在网上发布的标的信息应尽可能详尽，应当有拍卖标的明确的地理位置标识、完整清晰的拍卖标的全景及特写图片以及关于拍卖标的的详细文字介绍，拍卖的最终结果也要及时公布；三是对竞买人提出的咨询问题，明确作出权威解释，及时解决拍卖中发现的问题；四是在拍卖过程中，除法院执行部门、监察部门、委托部门派员参与拍卖现场监督外，还要在拍卖公告上公布监督电话，随时接受群众对司法拍卖的违规举报，并对违规行为及时作出处理决定。

四、结语

司法拍卖机制的建立健全，是一项复杂、系统性的社会工程，当中涉及到多方利益的博弈与协调对接。要提高拍卖成交率，维护当事人合法权益，必须遵循市场运行规律，控制评估价接近市场认同度，加大拍卖环节的宣传力度，在实践中不积累经验，完善评估、拍卖相关规定，提升拍卖工作效率，以获得最大的法律效益和社会效益。