【案情】

    李亮和周红因生意周转和盖建住宅需要，向其所在镇上邻里亲戚借款近50万元，不料因经营不善无力偿还债务。为实现债权，18名债权人将李亮和周红诉至宾阳县法院，并在二人拒不履行判决义务后向法院申请强制执行。

    经法院查明，被执行人李亮和周红在镇上主干道旁有一栋房屋，但该房屋并未在国土、房管部门办理任何初始登记手续。该房屋及其周围房屋所占集体土地的建设用地使用权原为许某所有，后许某将使用权再转卖给兰某，兰某在建好自家房屋后有剩余土地，便再将剩余土地使用权转卖给被执行人李亮、周红夫妻二人。房屋所坐落土地性质为农村集体土地，集体土地建设用地使用证所有权人名字仍为许某。除上述房屋外，被执行人李亮、周红查无其他可供执行财产。

    【分歧】

    对于此案农村集体土地房屋强制执行的情况，有以下集几种意见：

    第一种意见认为，该房屋和土地流转不符合相关法律法规，不能强制拍卖，本案应作为无财产可供执行案件终结本次执行程序，等到被执行人有其他可供执行财产时再恢复执行。

    第二种意见认为，通过将该房屋集体土地性质改变为国有土地，便可以向集体组织外成员转让，房屋可依法强制拍卖。

    第三种意见认为，该房屋不具备强制执行条件，但可让被执行人自行变卖，以维护申请执行人的合法权益。

    【评析】

    笔者同意第三种意见，让被执行人自行变卖房屋，具体原因和注意事项如下：

    一、被执行人李亮、周红是房屋的实际所有权人，这点是可以明确的。但由于历史原因，当时相关部门监管力度不足，当地存在买卖集体土地使用权的不规范现象。经过征询国土、房管部门的意见，这类土地上盖建的房屋，依照相关法律规定，是不具备登记、过户条件的。同时，农村集体土地的转让有严格的限制，一种方式是通过集体土地性质改变为国有土地，但本案房屋不具备此条件。因此，该房屋不具备强制执行条件。

    二、对买受人范围作出一定的限制。国务院国办发[1999]39号通知规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”国发[2004]28号也规定：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。”《土地管理法》第62条的规定，农村房屋只能在本集体经济组织成员之间转让，且受到一户一宅的规定。由于上述的限制，即使是由被执行人自行变卖，也必须规定严格的买受条件。

    三、应告知买受人房屋产权状况。依据最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知，执行程序中处置未办理初始登记的房屋时，不具备初始登记条件的，原则上进行“现状处置”，即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状，买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋，后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

    综上所述，在买受人知悉该房屋产权状况，且买受人符合相关条件时，经申请人和被执行人协商一致，可以由被执行人自行变卖房屋和集体土地使用权，以维护申请人的合法权益。（文中人物均为化名）