随着社会经济飞速发展，人们生活水平的提高，小区的保有车辆也在逐年提升。在小区车位增量有限的情况下，停车难越来越成为很多小区的现实困境。一些小区为维护停车秩序，通过召开业主大会的方式约定对业主的非首辆车实行“梯次收费”。该措施一方面能将有限的停车资源通过租金杠杆的方式对业主首辆车的停车权益予以保障，缓解停车难，但另一方面，也有持有多辆车业主因支出的车位租金增加而引发纠纷。业主面对小区内资源紧缺的情形，在行使共有权和管理权时，应注意权利行使的边界。业主委员会在召开业主大会对停车规则进行修改时应注意广泛宣传告知，保障业主的知情权、参与表决权等。

基本案情  

严某是甲小区的业主，拥有一套房产及一个地下车位。2019年5月29日，甲业主委员会发布《甲小区机动车辆管理办法》，该办法由甲业主大会讨论通过，委托小区物业公司实施管理，自2020年1月1日起正式实施。《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条规定，依据《上海市住宅物业管理规定》第六十一条之规定，一户业主只能享有一个车位；拥有多辆车的业主，占有车位资源多于其他业主，也相应的多付出代价；所以小区停车实行阶梯式有偿收费；第二辆车的收费标准将高于第一辆车；拥有地下产权车位的业主，需要享有地面共有车位，视为第二辆车；具体收费标准如下：……首辆车业主150元／月／辆、业主单位车250元／月／辆、房屋实际使用人（承租人）350元／月／辆；若业主或房屋实际使用人需要第二辆车位，收费标准翻倍，第三辆以此类推；……。2019年12月29日，严某按《甲小区机动车辆管理办法》规定的停车费标准向甲小区的物业管理单位交纳了2020年一季度地面停车场地租赁费900元。严某认为《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条侵犯了其作为业主公平同等享有公共停车资源的权利，投票表决方式明显不符合法定程序，结果无效，应予撤销。

法院经审理认为，根据我国物权法规定，业主对建筑物内的共有部分享有共有和共同管理的权利。制定和修改业主大会议事规则，制定和修改管理规约等有关业主和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。针对业主提起撤销权之诉，法院应审查该规定是否对业主具有约束力，以及是否存有不当之处。本案中，严某就《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条提起业主撤销权之诉。首先，该条所涉及的小区地面场地系小区建筑物共有部分，业主大会、业主委员会可以就此制定管理规约；其次，《甲小区机动车辆管理办法》系经甲业主大会表决通过，严某并未举证证实甲业主大会制定《甲小区机动车辆管理办法》时未依据法定程序，或涉及违反相关法律、法规，损害国家、社会和公共利益之处，故《甲小区机动车辆管理办法》对甲小区全体业主具有约束力；最后，《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条之规定，系甲业主大会基于甲小区全体业主的利益考虑而对小区车位使用价格做出的规范，充分体现了小区业主意思自治原则，对小区全体业主平等适用，亦无侵害业主利益的不当之处。法院判决驳回严某要求撤销上海市某区甲业主大会《甲小区机动车辆管理办法》第三十二条中“拥有地下产权车位的业主，需要享有地面共有车位，视为第二辆车”之规定的诉讼请求。

法治建议  

车位的管理使用不仅涉及到建筑物区分所有权中共有部分关系的调整，作为有限的停车资源，其分配使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，全体业主均享有共有和共同管理的权利，业主大会有权就此制定管理规约。但应注意的是，业主大会“梯次设置”车位租金应严格按照法律规定，回应公平合理分配稀缺停车资源的社会需求。

对此， 建议如下：

● 业主委员会组织召开业主大会应符合法律规定及业主自治的约定。根据民法典第278条的规定，制定和修改管理规约等有关共有和共同管理权利的重大事项，由业主共同决定，因此，应召开业主大会共同决定。具体的程序规则应符合民法典规定，具体召开的形式可由业主委员会在不违反法律规定的前提下通过《业主大会议事规则》约定的程序组织召开。

● 切实维护业主合法权益。小区车位应当首先满足业主的需要，但在车位资源紧张、业主的停车需求已经无法全部满足的情况下，基于全体业主的利益考虑，充分尊重业主意思自治，制定或修改管理规约将小区车位租金收费方式予以规范，“梯次设置”车位租金并对全体业主平等适用。一方面尽可能保障首辆车业主的停车需求，另一方面通过价格杠杆合理调节资源分配，抑制部分过高的停车需求，实现稀缺停车资源的公平合理分配。

● 业主在考虑自身个人利益的同时，也应当关注小区利益和全体业主的共同利益。“梯次设置”车位租金或许无法使个体利益实现最大化，但应当注意的是，住宅小区作为业主共同居住生活所形成的共同利益体，停车资源亦属于住宅小区整体，在资源稀缺的背景下，不应仅强调个体利益而不考虑共同利益，应充分考虑停车资源系住宅小区必备生活配套设施的设计初衷及业主基本出行需求的保障，实现业主个人利益与小区公共利益的平衡。

相关法条  

《中华人民共和国民法典》

第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；

（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；

（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；

（七）改建、重建建筑物及其附属设施；

（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；

（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

……

第二百八十条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。